انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه 

انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه بموجب ماده 474 قانون مدنی به عنوان یک اصل و حقوق مالی پذیرفته شده است، مگر اینکه این حق در قرارداد اجاره از مستاجر سلب شده باشد یا بموجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 منوط به اخذ رضایت موجر باشد.

شرایط انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه

1. اخذ رضایت موجر یا امکان انتقال منافع و سرقفلی به حکم دادگاه یا قانون
2. مستاجر صرفا می تواند نسبت به انتقال منافع و سرقفلی برای همان شغل یا شغل مشابه مورد توافق در قرارداد اقدام نماید و در صورتی که در قرارداد به شغل خاصی اشاره نشده باشد و به صورت مطلق باشد، برای هرشغلی می تواند نسبت به تنظیم قرارداد اقدام نماید.
3. انتقال منافع و حق سرقفلی و حق کسب و پیشه می بایست در قالب تنظیم سند رسمی صلح صورت پذیرد، هرچند در عمل با تنظیم اسناد عادی این انتقالات انجام می شود.

روشهای انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه 

روشهای انتقال سرقفلی بسته به وضعیت هر پرونده و قانون حاکم برموضوع متفاوت است، اما به صورت کلی انتقال سرقفلی به یکی از روشهای زیرصورت می گیرد.

روشها و نحوه انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه دارای انواع مختلفی است.

1.انتقال اختیاری :

انتقال اختیاری سرقفلی در فرضی است، که مالک سرقفلی با اختیار واراده خود و در جهت اعمال حقوق مالکانه اقدام به واگذاری سرقفلی به فرد دیگری می نماید.این انتقال در عمل به موجب سند عادی یا صلح نامه رسمی صورت می پذیرد.

2.انتقال قهری :

در فرضی است که با فوت مستاجر سرقفلی به وراث مستاجر منتقل می شود.

3.انتقال قضایی با اخذ حکم دادگاه :

انتقال قضایی در فرضی است که مستاجر اجازه نقل و انتقال سرقفلی را ندارد و مستاجر با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر  و با اخذ حکم قضایی امکان انتقال سرقفلی به غیر را اخذ می نماید.

انتقال سرقفلی درقانون سال 1356 

براساس ماده 10 قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 مستاجر حق واگذاری منافع و حق کسب و پیشه را جز با اخذ رضایت کتبی موجر ندارد. ولی درهمین قانون اگرمستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد و بنا به دلایلی همچون کهولت سن یا تغییر شغل یا مسافرت یا نیاز مالی اصرار بر انتقال داشته باشد. ولی مالک یا قائم مقام یا وراث وی حاضر به اعلام رضایت یا پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت وی به نرخ روز نباشند، مستاجر می تواند با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر اقدام به اخذ حکم قضایی جهت امکان انتقال منافع و حق کسب و پیشه به غیر نماید.

انتقال سرقفلی در قانون سال 1376 

بموجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قانونگذار با عدول از نظر سابق خود و بازگشت به ماده 474 قانون مدنی اصل را بر امکان انتقال منافع و سرقفلی از سوی مستاجر دانسته است، مگر اینکه این حق در قرارداد از مستاجر سلب شده باشد.

که در صورت تخلف مستاجر امکان فسخ قرارداد برای موجر وجود دارد.

انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک 

انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک موجب تخلف از شروط قراردادی و امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر یا متصرف را برای موجر فراهم می نماید. که نحوه اجرای حکم تابع دو حالت زیر است.

الف.اگر روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد، موجر با پرداخت نصف حق کسب و پیشه می تواند نسبت به اجرای حکم علیه مستاجر یا متصرف ملک اقدام نماید.

ب. اگر روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجرو مستاجر سال 1376 باشد، موجرمی تواند با پرداخت سرقفلی به نرخ روز اقدام به تخلیه ملک تجاری نماید و در صورت پیش بینی وجه التزام، موجرمی تواند نسبت به طرح دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی علیه مستاجر نیز اقدام نماید.

انتقال سرقفلی مشاعی به شریک 

یکی از سوالات مبتلا به این است که اگر سرقفلی به صورت مشاعی باشد، آیا انتقال آن به شریک انتقال به غیر محسوب خواهد شد یا خیر ؟

در دکترین حقوقی و رویه جاری دادگاه ها دیدگاه واحدی وجود ندارد، که دو دیدگاه در عمل وجود دارد.

گروه اول: این نوع واگذاری را مصداق انتقال به غیرنمی دانند و برهمین اساس اخذ رضایت موجر را برای انتقال لازم نمی دانند، چرا که در زمان اجاره تنظیم قرارداد ، موجر شخصیت هر یک ازشرکا را به رسمیت شناخته است.

گروه دوم: این نوع واگذاری را مصداق انتقال به غیر و تخلف ازشروط قراردادی می دانند، با این استدلال که موجر شریک را به میزان واگذارشده به وی مورد شناسایی و رسمیت دانسته است و در خصوص افزایش قدرالسهم با عنایت به فقدان قصد و رضای موجر و تردید در وجود این رضایت اصل بر عدم رضایت موجر می باشد و این انتقال یکی از مصادیق انتقال به شخص ثالث می باشد.

انتقال سرقفلی بین ورثه 

با توجه به اینکه انتقال سرقفلی به ورثه قهرا صورت می گیرد و ورثه قائم مقام مورث هستند و شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه می یابد، بر همین اساس منظور از (غیر) اشخاص ثالثی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی به آنها منتقل می‌شود.

انتقال سرقفلی با سند عادی 

در خصوص امکان انتتقال سرقفلی با سند عادی اتفاق نظر حقوقی وجود ندارد.

گروه اول : به موجب تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ که مقرر می دارد، چنانچه مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر را داشته باشد، اعمال این حق را منوط به انجام آن با سند رسمی است، قائل به عدم امکان انتقال آن به موجب سند عادی هستند.

گروه دوم: با توجه به رویه جاری دراجتماع که غالب نقل و انتقالات معاملات اموال غیرمنقول ازجمله انتقال سرقفلی با اسناد عادی صورت گرفته و مورد پذیرش مراجع قضایی نیز واقع می شود و نظربه این که درقانون و شرع نیزمناط انجام معاملات سند نیست، بلکه اراده باطنی طرفین قرارداد است و سند ظاهر امر بیان کننده توافقات طرفین قرارداد است ، از این جهت سند عادی هم دارای اعتباراست و رویه معمول معاملات با اسناد عادی را مورد تأیید قرار می دارد. قائل به صحت این انتقال هستند.

انتقال سرقفلی با سند رسمی

 در صورتی که مستاجر محل تجاری حق انتقال به غیر مورد اجاره به غیررا داشته باشد و یا با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از طریق دادگاه اجازه انتقال را کسب نماید، می تواند موجب سند رسمی ، سرقفلی مورد اجاره را به غیرواگذار نماید.؛ درغیراینصورت انتقال با سند عادی ازنفوذ حقوقی برخوردارنبوده ومورد پذیرش ادارات و محاکم ممکن است واقع نشود. لذا مستاجر جهت امکان اثبات حقانیت خود و بهره مندی از مزایای قانونی ناگزیر به طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی علیه مالک و مستاجر سابق خواهد بود.

انتقال سرقفلی با صلح نامه عادی 

بموجب تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و مواد 47 و 48 قانون ثبت انتقال سرقفلی با صلح‎نامه رسمی به عمل می‎آید و به سند عادی در دادگاه ترتیب اثر داده نمی شود، ولی این به معنای ابطال انتقال نخواهد بود، بلکه مستاجر جهت امکان اثبات حقانیت خود و بهره مندی از مزایای قانونی می بایست به طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی علیه مالک و مستاجر سابق اقدام نماید.

انتقال سرقفلی به فرزند بدون اجازه مالک

با توجه به استقلال شخصیت فرزند، انتقال سرقفلی به ایشان از مصادیق انتقال به غیراست و درفرض عدم اخذ اجازه مالک و مشمولیت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بر قرارداد اجاره، موجر می تواند اقدام به طرح دعوای تخلیه و اجرای رای با پرداخت نصف حق کسب و پیشه علیه مستاجر یا متصرف نماید.

نکته کاربردی:

براساس ماده 10 قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 مستاجر حق واگذاری منافع و حق کسب و پیشه را جز با اخذ رضایت کتبی موجر ندارد. ولی در همین قانون اگر مستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد و بنا به دلایلی همچون کهولت سن یا تغییر شغل یا مسافرت یا نیاز مالی اصرار بر انتقال داشته باشد. ولی مالک یا قائم مقام یا وراث وی حاضر به اعلام رضایت یا پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت وی به نرخ روز نباشند، مستاجر می تواند با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر اقدام به اخذ حکم قضایی جهت امکان انتقال منافع و حق کسب و پیشه به غیر ولو به فرزند نماید.

انتقال سرقفلی با وکالت بلاعزل

انتقال سرقفلی با وکالت بلاعزل تابع قانون حاکم بر روابط استیجاری است.

توضیح اینکه در فرضی که قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حاکم بر موضوع باشد، در این صورت بموجب ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر علاوه بر اجازه انتقال سرقفلی می بایست طی سند رسمی این انتقال را انجام دهد، در این حالت مستاجر می تواند با اعطای وکالت رسمی امکان انتقال آن را برای مستاجر فراهم نماید.

در خصوص قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نیز با فرض دارا بودن اجازه امکان تنظیم وکالت جهت تنظیم سند صلح سرقفلی وجود دارد.

انتقال قهری سرقفلی 

حق سرقفلی و کسب و پیشه یک حق مالی است و بموجب قانون با فوت مستاجر قهرا منتقل به وراث حین الفوت می شود.

انتقال سرقفلی دراداره دارایی ( هزینه انتقال سرقفلی ) 

بموجب ماده 59 قانون مالیات های مستقیم ، انتقال حق سرقفلی ، به ماخذ وجوه دریافت شده توسط صاحب حق ، با نرخ دو درصد ، در تاریخ انتقال حق توسط صاحبان آن ، مشمول پرداخت مالیات سرقفلی می باشد.

اما در ارتباط با نحوه محاسبه مالیات سرقفلی نکته مهم اینکه ، مبلغ و میزان انتقال حق سرقفلی، در هر معامله ای ، متغیر است و ارتباط نزدیکی به عرف منطق دارد . بر همین اساس ، در تبصره 1 ماده 59 ، مقرر شده است که اگر برای مورد معامله ، ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد ، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ، مبنای محاسبه مالیات سرقفلی خواهد بود . بنابراین ، در چنین شرایطی ، ماخذ محاسبه مالیات سرقفلی ، همان ارزش معاملاتی است که توسط کارشناسان اداره مالیات مشخص می شود .

البته لازم به ذکر است اگر انتقال گیرنده سرقفلی ارگان دولتی یا عمومی باشد و یا ملک مورد نظر ، به وسیله اجرای ثبت یا دیگر ارگان های دولتی ، به نیابت از مالک، انتقال داده شده باشد، در صورتی که ارزش سند انتقال ملک، پایین تر از ارزش معاملاتی روز باشد، نرخ کمتر، برای حمایت از مودی مالیاتی ، ملاک محاسبه مالیات سرقفلی قرار خواهد گرفت و در غیر این صورت ، ارزش معاملاتی روز ، ملاک محاسبه مالیات سرقفلی خواهد بود.

انتقال سرقفلی بدون تنظیم اجاره نامه 

هر چند معاملات حق سرقفلی و کسب و پیشه غالبا با تنظیم سند عادی یا رسمی صورت می پذیرد،اما با تکیه بر ماده 10 قانون مدنی انتقال سرقفلی به صورت شفاهی با تکیه بر ماده 10 قانون مدنی یک معامله صحیح و لازم الاجرا محسوب می شود، هر چند در زمان ایجاد اختلاف و یا بهره مندی از مزایای قانونی مستاجر جدید را با مشکل مواجح خواهد نمود.

انتقال سرقفلی به غیر

در فرضی که مستاجر دارای اجازه موجر است می تواند بموجب سند رسمی و برای همان شغل یا شغل مشابه اقدام به انتقال سرقفلی به غیر نماید، ولی در فرضی است که مستاجر اجازه نقل و انتقال سرقفلی را ندارد و مستاجر با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر و با اخذ حکم قضایی امکان انتقال سرقفلی به غیر را اخذ می نماید.

نظريه شماره 5924/7ـ 1387/09/23 در خصوص انتقال سرقفلی و سلب حق سرقفلی

سؤال:

طبق ماده6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376، هرگاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد، مي‌تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد همچنين مستأجر مي‌تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر و يا مستأجر دريافت نمايد مگر اين كه در ضمن عقد اجاره حق‌ انتقال به غير سلب شده باشد و طبق تبصره2 همان ماده در صورتي كه مؤجر به طريق صحيح شرعي، سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد، حق مطالبه سرقفلي به قيمت روز را دارا مي‌باشد، در صورتي كه مستأجر با وجود سلب حق انتقال به غير مورد اجاره را به غير انتقال دهد و مالك دادخواست تخليه بر عليه مستأجر و منتقل‌اليه تقديم دادگاه نمايد، آيا به مستأجر يا منتقل‌اليه، سرقفلي و يا حق كسب و پيشه تعلق مي‌گيرد يا نه؟ و در صورت تعلق به قيمت روز مي‌باشد و يا قيمت تقديمي مستأجر متخلف در زمان خريد و ضمناً با توجه به ماده6 قانون فوق كه در آن اثناء مدت اجاره قيد شده، آيا فرقي مابين انتقال در اثناء مدت اجاره و يا پس از انقضاء مدت ‌اجاره موجود است يا نه؟ و ضمانت اجراي تخلف مستأجر به چه نحوي جبران مي‌گردد.

پاسخ:

در فرض استعلام چنانچه از مستأجر سلب حق انتقال به غير شده باشد و با وجود آن، مورد اجاره را به غير واگذار نمايد چون منتقل‌اليه مستأجر محسوب نمي‌شود و با انتقال مورد اجاره به غير بدون مجوز، حق مذكور از بين مي‌رود. بنابراين سرقفلي يا حق كسب و پيشه به وي تعلق نمي‌گيرد و فرقي بين انتقال در اثناء مدت اجاره و يا پس از انقضاء مدت اجاره وجود ندارد و ضمانت اجراي تخلف مستأجر تخليه بدون پرداخت سرقفلي يا حق كسب و پيشه است با اين توضيح كه چنانچه تخلف قبل از انقضاي مدت اجاره صورت گيرد و مالك درصدد تخليه مورداجاره باشد مي‌تواند تقاضاي فسخ اجاره‌نامه و تخليه مورد اجاره را از دادگاه صلاحيتدار بخواهد و چنانچه مدت اجاره منقضي شده‌باشد مالك حق دارد طبق ماده3 قانون روابط موجر و مستأجر سال1376 مورد اجاره را تخليه نمايد.

نظریه مشورتی شماره 3494/7 مورخ 1375/05/23 در خصوص انتقال سرقفلی توسط احدی از ورثه

سوال :

مستاجر یک باب مغازه که تابع قانون سال 1356 بوده ، فوت نموده و دارای چندین نفر ورثه بوده است . احد از وراث ، مدتی بعد از فوت پدر ، مغازه را به غیر انتقال داده است . موجر چندی بعد متوجه انتقال به غیر شده و دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر را مطرح نموده و وراث دیگر دفاعاً اظهار داشته اند که انتقال مورد اجاره بدون رضایت آنها صورت گرفته و دخالتی در این انتقال نداشته اند . تکلیف دادگاه در قبال دعوای تخلیه چیست؟

پاسخ:

در مورد محل های کسب و پیشه ، چنانچه در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به غیر ، از مستاجر سلب شده و مستاجر بون رضای مالک ، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد ، در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بنماید و دادگاه انتقال مورد اجاره به غیر را احراز کند ، با توجه به قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تکلیفی جز صدور حکم تخلیه ندارد . عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد به غیر ، تاثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد .

نظریه مشورتی شماره 2462/7 مورخ  1378/04/23 در خصوص استرداد دعوی توسط احدی از مالکین مشاعی حین رسیدگی

سوال :

دو نفر مالک مشاعی ملکی می باشند ، اگر آنان دادخواست تخلیه علیه یک نفر تقدیم نموده و در حین رسیدگی یک نفر از آنان دعوای تخلیه را استرداد کند ، با توجه به این که ملک مورد مرافعه ، تجاری بوده و علت تخلیه، انتقال به غیر می باشد ، خواهشمند است اعلام فرمایید ادامه ی رسیدگی با کیفیت مطررحه امکان پذیر می باشد یا خیر و در صورتی که ادامه ی رسیدگی میسور نباشد، دادگاه چه تصمیمی باید اتخاذ کند ؟

پاسخ :

هر چند احد از مالکین مشاعی در دعوای تخلیه ، به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر ، دعوای خود را مسترد دارد ، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین مشاعی دیگر ، منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن ، اجرای حکم به نسبت سهم محکوم له یا محکوم لهم به صورت تسلیط ید، انجام می شود.

نظریه مشورتی 2721/93/7 – 1393/11/06 در خصوص انتقال سرقفلی