دعوای تایید بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن در فرضی است که ملک توسط ادارات دولتی یا مراجع قضایی به یکی از جهات قانونی بازداشت شده باشد، که در این حالت هرگونه معامله ای نسبت به چنین ملکی فاقد اثرحقوقی و بی اعتبار است. در این شرایط،، چنانچه مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است، می تواند نسبت به طرح دادخواست تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده در دادگاه اقدام نماید.
توضیح اینکه، علی رغم صراحت ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی در مورد اینکه چنین معامله ای باطل و بلااثر است. در خصوص تفسیر این ماده و نسبی و یا مطلق بودن بطلان نقل و انتقال ملک توقیفی اتفاق نظر حقوقی واحدی وجود ندارد.
گروهی، قائل به بطلان مطلق معامله ملک بازداشتی و گروهی قائل به بطلان نسبی و غیرنافذ آن، به جهت حفظ حقوق ذی نفع هستند. البته حتی در فرضی که ، چنین معامله ای را غیر نافذ بدانیم، در صورت عدم تنفيذ معامله از سوی وی، قرارداد باطل خواهد بود. در غیر اینصورت، مادامی که پلاک ثبتی مورد توقیف است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک قابل استماع نمی باشد.
مستندات قانونی جهت طرح دعوای تایید بطلان قرارداد فروش ملک به دلیل بازداشت بودن
-
ماده ۳۴۸ قانون مدنی :
بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است، مگر این که مشتری خود قادر بر تسلیم باشد.
-
ماده ۳۶۵ قانون مدنی :
بیع فاسد اثری در تملک ندارد.
-
ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی :
هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.
-
ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی :
هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده، بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد هر شود نافذ نخواهد بود، مگر اینکه محکوم له کتباً رضایت دهد.
-
ماده ۸۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور :
پس از ابلاغ بازداشت نامه به صاحب مال ، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت مادام که بازداشت باقی است داده نمی شود، هر چند که انتقال با سند رسمی به عمل آمده باشد. مگر در صورت اجازه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت شده است، که در این صورت باید اشخاص ذی نفع تكليف ادامه بازداشت ملک یا رفع آن را معین کنند.
-
ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی :
هر کس عالماً در اشیا و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله کننده با متصرف مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.
-
ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ :
تصرف اراضی ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک پا حقوق مالک مجاز نمی باشد مگر آن که دراثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله مورد اختلافات، مالکیت مجهول بودن مالک رهن یا بازداشت ، ملک فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد، در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می شود.
چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی، به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید، مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است، به میزان و مساحت تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می شود.
اداره ثبت محل موظف است، بر اساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام دستگاه اجرایی صادر و تسلیم نماید.
طرفین دعوای تایید بطلان قرارداد فروش ملک به دلیل بازداشت بودن چه کسانی هستند؟
محکوم له یا شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است، خواهان دادخواست خواهد بود و خواندگان دادخواست تایید بطلان معامله فروش ملک به دلیل بازداشت بودن فروشنده و خریدار ملک می باشند.
چه کسانی می توانند نسبت به طرح دعوای تایید بطلان قرارداد فروش ملک به دلیل بازداشت بودن اقدام نمایند؟ / آیا خریدار می تواند نسبت به طرح دعوای تایید بطلان قرارداد فروش ملک به دلیل بازداشت بودن اقدام نمایند؟
بطلانی که قانونگذار در ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی به آن اشاره نموده است، بطلان نسبی است، نه بطلان مطلق. بنابراین تنها شخصی که که می تواند دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله را مطرح نماید، کسی است که ملک به نفع او در بازداشت است، نه خریدار و نه فروشنده.
فی الواقع کسی که از این معامله متضرر شده است، حق طرح این دعوا را دارد، نه فروشنده ای که با اعاده مال خویش ، بدنبال زیاده خواهی است.
آیا می توان علیه کسی که اقدام به فروش ملک بازداشت شده نموده است، اقدام به طرح شکایت کیفری نمود؟ | ضمانت اجرای فروش ملک در توقیف و بازداشت شده چیست؟
در این خصوص اتفاق نظر حقوقی وجود ندارد، گروهی قائل به این هستند، که اگر محکوم علیه یا مالک در قراردادی با شخص ثالث تعهد کند که با پرداخت طلب محکوم له زمینه رفع بازداشت از مال توقیف شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت آن را منتقل کند این تعهد صحیح است. اصولا بازداشت ملک در قبال طلب سالب مالکیت مالک نمی باشد، بنابراین فروش ملک بازداشتی، از شمول جرم انتقال مال غیر خارج می دانند.
بعضی از محاکم فروش ملک بازداشتی را مشمول جرم کلاهبرداری می دانند و فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار می دهند.
البته به نظر می رسد، موضوع می تواند با شرایطی مشمول مقررات جرم فروش مال توقیف شده مقرر در ماده 663 قانون مجازات اسلامی باشد، که مقرر داشته است :
(( هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد. ))
درغیراینصورت با عنایت به اصل قانونی بودن جرائم و مجازات ها و تفسیر مضیق قوانین به نفع متهم، صرف انتقال ملک بازداشتی بدون احراز وورد ضرر قطعی به ذی نفع توقیف، فاقد ضمانت اجرای کیفری است. و صرفا می توان نسبت به طرح دعوای تایید بطلان معامله فروش ملک بازداشت شده اقدام نمود.
آیا می توان ملک توقیف و بازداشت شده را می توان اجاره داد؟ | در صورت اجاره دادن ملک بازداشت شده، امکان طرح دعوای تایید بطلان قرارداد فروش ملک به دلیل بازداشت بودن سابق وجود دارد؟
در خصوص اموال غیرمنقول از آنجایی که ملک ، صرفاً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، توقیف می گردد و صرفا قابلیت نقل و انتقال خود را از دست می دهد. اما از نظر فیزیکی کماکان در اختیار مالک خود، قرار دارد و می تواند از منافع آن شخصا بهره مند شود. اجاره دادن آن در صورتی که ضرری برای محکوم له ایجاد ننماید، بلامانع است.
در صورت بازداشت بودن ملک ، آیا امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و انتقال رسمی سرقفلی یا الزام به تنظیم سند رسمی ملک وجود دارد؟
چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد، از آنجا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی می گردد تا قبل از رفع بازداشت ملک دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی مستاجر ملک و الزام به تنظیم سند رسمی ملک از سوی خریدار قابل استماع نیست و دعوا با قرار عدم استماع دعوا مواحج خواهد شد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تایید بطلان قرارداد فروش ملک به دلیل بازداشت بودن
به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ، دعاوی تایید بطلان معامله فروش ملک به دلیل بازداشت بودن به عنوان یکی از مصادیق دعاوی اموال غیرمنقول در‌دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
نحوه اجرای حکم تایید بطلان قرارداد فروش ملک به دلیل بازداشت بودن
در دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله ، نیازی به صدور اجرائیه نیست و رای دادگاه جنبه اعلامی دارد. یعنی اینکه دادگاه در رای خود اعلام می نماید، که معامله به جهت بازداشت بودن آن باطل است. بر همین اساس نیازی به صدور اجرائیه از سوی دادگاه نمی باشد.
نظریه مشورتی اداره حقوقی به شماره 7/98/1011 مورخه 16-07-1398 در خصوص دعوای تایید بطلان قرارداد فروش ملک به دلیل بازداشت بودن
استعلام :
خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع را تقدیم دادگاه نموده است پس از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص گردید که ملک مزبور در بازداشت و توقیف اشخاص ثالث می‌باشد.
- آیا امکان محکومیت خوانده به انتقال سند مالکیت با وجود توقیف بودن ملک هست یا خیر؟
- چنانچه به نظر دادگاه به جهت مزبور امکان الزام خوانده به تنظیم سند نباشد و در این خصوص قرار عدم استماع صادر نماید آیا امکان محکومیت خوانده به تحویل مبیع هست یا خیر؟بیان داشته است :
اولاً: در صورتی که ملکی در توقیف اشخاص ثالث قرار داشته باشد، مادام که از آن رفع توقیف به عمل نیامده است، با عنایت به مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک قابل استماع نمی‌باشد.
ثانیاً: دعوای تحویل مبیع (مال غیرمنقول که دارای سابقه ثبت است ) با توجه به رای وحدت رویه شماره 682 مورخ 1383/10/01هیأت عمومی دیوان عالی کشور پیش از تحقق مالکیت رسمی خواهان غیر قابل استماع است. در مورد اموال منقول، تحقق مالکیت رسمی خواهان شرط نیست.
